百城库存报告：武汉、三亚等10城，亚历山大？

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

昨天和同学小聚，现在要不要再买一套成为了热门话题。

想买的人，逻辑很简单，不买干嘛，存钱没意思。不想买的理由也很充分：房价已经在高位，未来情况还说不定，加上自己所在城市库存量也挺大的。

关于我们的楼市，房子到底多不多，其实已争论多年。

近期，易居房地产研究院发布了《2020年上半年中国百城库存报告》，用数据来回答这个难题。其中，有10座城市的库存量最大，其中不乏二线及热门城市。

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居房地产研究院的百城库存报告显示，截止今年上半年末，监测的全国100城新建商品住宅库存总量同比增长6%，库存去化周期为12.8个月，存在一定的积压及滞销风险。

这也有特殊原因，今年一季度因黑天鹅事件，导致楼市一季度销售受影响，二季度才明显恢复。下半年房企们销售的压力不小。

尤其是新房库存量排名前十的城市：漳州、日照、三亚、香河、包头、烟台、景德镇、芜湖、武汉和泉州。去库存时间最低都大于30个月，即两年半。

排名前五的城市，更是超过40个月。排名第一的漳州去化需45个月，超3年半。

图片来源|易居房地产研究院《2020年上半年中国百城库存报告》（特此感谢！）

其中武汉和三亚的情况较为特殊。武汉是因受疫情影响所致，并未能反应实际需求情况。而三亚则是影响楼市调控政策，并非因为购房者不喜欢。

总体而言，三四线城市去库存的压力较大。海景房也好、度假房也罢，现在这些招都不太好用了。

存销比后10位的城市（宁波、赣州、杭州、成都、清远、柳州、郑州、合肥、马鞍山、大连），二线和热点城市居多。

其中，不乏今年被全国舆论关注过的杭州、成都。这10个城市，去化最长时间也仅为6.1个月，最短的宁波仅为2.3个月。

但库存低，不代表还能继续火。

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对于某些大V渲染的库存压力，蜜姐对比历史数据来看，其实真不必太过悲观。

以国家统计局的数据为例，今年6月末，全国商品房待售面积51081万平方米，比5月末减少691万平方米。

其中，住宅待售面积减少512万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积减少106万平方米。

再看2019年同期数据，商品房待售面积50162万平方米，比5月末减少766万平方米。

其中，住宅待售面积减少672万平方米，办公楼待售面积增加16万平方米，商业营业用房待售面积减少74万平方米。

而楼市行情不错的2018年，当年6月末，商品房待售面积为55083万平方米，比5月末减少927万平方米。

虽说销售面积高，但代售面积同样较多。

什么叫库存压力大，相信关注楼市的蜜友们都熟悉，2015年才是真的压力山大。2015年6月末，商品房待售面积65738万平方米，比5月末增加72万平方米……

彼时，各种场合和新闻都能看到号召大家买房，尤其是改善型住房。今年因为一季度的黑天鹅事件，确实有库存的压力，尤其是销售目标不减反增的一些房企压力山大，但远未到要动员去库存的程度。

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但更值得警惕的是排名后10位的城市，尤其是热点城市，估计又会被不少开发商和中介拿来刺激购房者了。

特别是像成都、杭州等个人城市又出现了摇号买房的情况。

首先是，现在内外的形势非常复杂。相信今天很多蜜友白天又看到了同样的刷屏内容，而另外一则关于楼市的新闻也在今天现身新闻联播。

一场房地产工作座谈，态度是十分鲜明：“坚持“三稳”目标 落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展”。好基友杠杆游戏有详细解读，感兴趣的蜜友可以去查看今天的文章。

这里，蜜姐给大家摘几个要点。

1、 再提房住不炒，且强调了“牢牢坚持”！坚持的内容为：“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期”。

2、 需要注意提要求的前提是“要坚持从全局出发”！

3、 强化了此前提过多次的因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施。

4、 目的“确保房地产市场平稳健康发展”。

具体还做了相应的布局工作，比如加强监测，要建立住宅用地市场监测指标体系；住房保障方面，要因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造等等。

重点还强调了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市相关负责人和部门参加了座谈会。你细品下……

最后总结下，一是大形势下，“坚持稳地价、稳房价、稳预期”，不代表投资房产依然很好，而是要考虑这个市场进入容易出来难。

尤其是一些城市看似库存不高，但你细翻二手房的挂牌量，会发现二手房的库存量才更值得关注。

二是，房价已经在高位，参与的门槛已经大大提高，特别是如今强调“防止资金违规流入房地产市场”，持有成本不低，拿不拿得住就会成为一个大问题。

对于刚需朋友来说，参与很重要，该买还得买。

以昨天朋友分享的经历为例，2013年，他买在高位，接近9千一平米，不到2年，同楼盘新房开盘价格降到7千多、8千多一平米。

虽心有不甘，好歹上车了，孩子上学不愁，2017年该小区房价回升，一年后破万。而一直观望的同事到现在还没有解决买房问题。没有人能准确预言楼市走向，但需要还得使点劲咬牙进场。

需要重点提醒的是，对于投资行为，已经成为了一个高门槛、高技术的活儿,少作，no zuo no die……

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今日词汇：盈余公积

盈余公积：指企业按照规定从净利润中提取的各种积累资金，可用于弥补亏损、扩大企业生产经营及转增资本等。一般分为两大类：法定盈余公积和任意盈余公积。

法定盈余公积是我们的特色，公司制企业的法定盈余公积要求按照税后利润的10%提取（非公司制企业也可按照超过10%的比例提取），法定盈余公积累计额已达注册资本的50%时可以不再提取。任意盈余公积主要是公司制企业按照股东大会的决议提取。

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